リースバックで一棟アパートを売却！「最期までここで暮らしたい」が叶う！

では、所有する築古一棟アパートの一室に居住するオーナーさんが、抱える悩みとは何でしょうか？それには以下のようなものがあります。
・空室や家賃下落で収入が不安定である
・建物や設備の劣化に伴う修繕費が増加している
・固定資産税や維持管理コストが高額である
・入居者への対応が大変である
・賃貸業を継承してくれる家族がいない場合がある

賃貸経営は不動産業であり、高齢になるにつれ、その維持管理に対する負担感は年々膨らみます。「売却して楽になりたい」と思う反面、「年老いてからの転居で新たに人間関係を築くのは大変！」と感じるのも当然かもしれません。

これらの悩みが、リースバックを利用することでどう変わるのか？それは、以下の変化が期待できます。

①収入不安定からの解放
ひとつに、一棟アパート全体を売却することで、空室率・滞納・賃料下落に左右される収入構造から離れられます。まとまった売却代金を老後資金や生活費の原資に回せるうえ、支出は自室分の家賃に一本化されるため、キャッシュフロー（収支の流れ）を分かりやすくできます。

②維持管理からの解放
つぎに、所有権移転後は固定資産税・大規模修繕・設備交換・共用部管理・クレーム対応などの主要コストと手間が、新オーナーである買取業者側の負担に移ります。一棟アパートの維持管理における、体力面・精神面・時間面の重荷が大幅に軽減されます。

③将来の不安からの解放
さらに、築古になっている一棟アパートの「出口戦略をどうするか？」という点も負担になります。リノベーションや建替え、建物を解体して土地活用、はたまた不動産売却、資金繰りも含め将来的な不安は尽きません。特に、事業継承する家族などがいなければ、なおさらでしょう。

これらの多くの負担から解放されることで、家計管理や介護・医療への備え、趣味の時間づくりなど「これからの暮らし」に意識を向けやすくなります。

ただし、リースバックであれば何でも安心というわけではありません。契約前に最低限押さえておきたい「3大リスク」があります。

①買い叩かれるリスク
まず、リースバックでの買取価格は、市場で仲介売却した場合より低くなる傾向があります（概ね相場の6〜8割程度とされることが多い）。業者側も取得費用や経年劣化を念頭に利益を出す必要があります。そのため、価格面は値引きが前提になりますが、査定根拠（土地建物評価・収益還元・建物コンディション）以上に買い叩かれるリスクがあることも理解すべきです。

②家賃負担の増加リスク
また、売却後は借主となり家賃を払います。家賃は売却価格、地域賃料、契約期間、買戻し特約の有無などで決定され、周辺相場より高くなることも珍しくありません。そして、業者側の都合で将来的に家賃を上げられるリスクもあり、実際に家賃が大幅に値上げされ、支払えなくなったという深刻なトラブル事例も報告されています。

③契約期間と退去リスク
さいごに、定期借家契約の場合、期間満了で契約終了となり自動更新がありません。再契約は双方合意が前提であり、保証ではない点に注意。普通借家契約でも、家賃滞納や重大な契約違反があれば、解除請求を受ける可能性があるのは当然ですが、第三者に転売され新たな貸主から拒否されるなど、業者都合で退去を求められるリスクもあり得ます。

ということで、リースバックを安全に使う5つの対策を解説していきます。

①可能なら普通借家契約とする
まずは、更新前提で長く住みたい場合は普通借家契約（貸主は原則更新を拒否できない契約）を選択が可能か確認します。どうしても定期借家契約（双方合意がなければ更新できない契約）になる場合は、国土交通省が提供している「定期賃貸住宅標準契約書」の記載例も参考にしつつ、再契約時の優先交渉権・更新基準（家賃条件含む）を特約で書面化しておくと安心です。

②家賃改定条項の設定をする
つぎに、毎月の生活コストに直結する家賃条件です。家賃が何年ごとに、どの条件で改定されるのかは、将来の負担を左右します。改定上限（％または金額）、連動指標（市況・消費者物価指数など）、家賃固定期間の有無を事前に確認し、支払計画を立てる必要があります。契約前に、売却で受け取る金額と、数年かけて家賃として支払う金額を、自分で計算して比較することも重要です。ただし、そもそも普通借家契約であれば、相場との大きな乖離がない以上は、家賃改定には交渉の余地があります。

③第三者転売防止条項の検討をする
さらに、第三者転売防止条項の検討をします。買取業者が早期に第三者へ転売すると、再契約や買戻しの交渉が難しくなる場合があります。契約内容が譲渡されても有効に機能するように、適切な設定をすることはもちろん、買戻し特約・優先買取権・事前通知義務などを交渉材料にし、長期居住を守る仕組みを整えましょう。

④契約書は専門家や家族に評価してもらう
ここまで契約条件面を見てきましたが、書面の理解抜きでは安全性にちょっと不安が残りますよね？専門用語が多く分かりづらい契約書はなかなか困りもの。出来れば、不動産に詳しい専門家や家族に見てもらうことも大切です。その上で疑問点は必ず質問し、口頭での約束はせず、必ず書面化しましょう。

⑤悪徳買取業者を排除する
さいごに、どれほど良い条件も相手が誠実でなければ意味がありません。極端な低価格提示、強引な勧誘、即決を迫る、家賃条件を曖昧にする…など、こうした姿勢の買取業者は要注意。こちらの不動産知識のなさにつけこみ、不誠実かつ詐欺まがいのケースもあります。複数の買取業者から情報を収集し比較検討すること、これを徹底するだけでも悪徳買取業者を排除することが可能です。

特に、買取業者選びは「最期までここで暮らしたい」という希望を叶えるために最重要項目です。より具体的なポイントは以下のようになります。

①買取実績と口コミ
ひとつに、築古・入居者付き・再建築不可・底地権付きなどのお困り物件を買取ってきた実績のある業者を選びます。特に、元オーナーさんが居住を継続する賃貸併用住宅のリースバック案件を運用した実績があるか確認しましょう。インターネットなどから口コミ・評判サイト・過去のオーナーさんの声も手がかりになります。ただ、最終的な判断を下す前に公的な相談窓口も活用しましょう。

②買取価格の根拠開示
また、買取価格の根拠を開示するかも大切です。路線価・固定資産税評価額・近隣成約事例・収益還元法（想定利回り）・修繕見込みコスト等、査定ロジックを開示してくれる業者は信頼度が高めです。「いくらで買うか」だけでなく「なぜその金額か」を説明してもらいましょう。

③契約内容の柔軟性
そして、契約内容を希望に応じて柔軟に対応することも重要です。普通借家か定期借家かの選択可否、契約期間の調整、再契約の優先交渉権、買戻し期間設定など、居住継続を重視した契約ができるかを確認します。老後ライフプランに合わせた設計ができる業者を選びます。

④維持管理の対応範囲
さらには、共用部清掃・入居者クレーム対応・設備故障（風呂・給湯・空調等）・大規模修繕の扱いなど、通常の賃貸借契約であれば概ね貸主負担ですが、曖昧にするとトラブルのもと。どこまで業者負担になるか事前に線引きが必要です。「ここまで業者」「ここから借主」を明文化しておけば予期せぬ出費を防げます。

⑤長期居住を守るオプションの有無
さいごに、長期居住を守るオプションの有無を確認します。生涯居住特約、賃貸借解除事由の限定、家賃上限設定、買戻し特約、第三者転売時の優先買取権など、長く住むための予防線を用意してくれるかが重要です。書面化できるものはすべて契約書に盛り込みます。

弊社では、リースバックによる一棟アパートの売却のご相談を、積極的に承っています。無料査定では買取価格と家賃をシミュレーションし、安心プランを提示できますので、お気軽にお問い合わせください。

今回の記事では、一棟アパート全体でも利用できるリースバックの仕組みから、リスクと安全に利用する方法まで、具体的に解説してきました。

はじめに、「リースバック」とは、「所有する不動産（主に自宅）を不動産買取業者に売却して代金を受け取り、その業者と賃貸借契約（一定の家賃を払って借りる契約）を結ぶことで、売却後も同じ住居に住み続けられる取引」です。

このリースバックの仕組みとしては、大きく以下のようなもの。
売買契約〜資金の受領〜賃貸借契約〜家賃支払い〜買い戻し可能（任意であり当然の権利）

一般的に戸建て住宅で利用されるイメージですが、一棟アパート全体をリースバックし、その一室に自己居住を継続するケースでも利用可能です。戸建てとの違いは、売却価格が大きく金銭的な余裕があるが、家賃収入はなくなる特徴があります。

では、築古一棟アパートの一室に居住するオーナーさんが抱える悩みには、収入不安定・修繕費の増加・維持管理費・入居者対応・継承者がいない、などがあります。負担感は年々膨らみ、「売却したいと思う反面、転居で新たに人間関係を築くのは大変！」と感じます。

これらの悩みが、リースバックを利用することでどう変わるのか？
①収入不安定からの解放
②維持管理からの解放
③将来の不安からの解放
多くの負担から解放されることで、「これからの暮らし」に意識を向けやすくなります。

ただし、リースバックには「3大リスク」があります。
①買い叩かれるリスク
②家賃負担の増加リスク
③契約期間と退去リスク

ということで、リースバックを安全に使う5つの対策は以下。
①可能なら普通借家契約とする
②家賃改定条項の設定をする
③第三者転売防止条項の検討をする
④契約書は専門家や家族に評価してもらう
⑤悪徳買取業者を排除する

特に、買取業者選びは「最期までここで暮らしたい」を叶える最重要項目。具体的なポイントは以下。
①買取実績と口コミ
②買取価格の根拠開示
③契約内容の柔軟性
④維持管理の対応範囲
⑤長期居住を守るオプションの有無

私たちエスエイアシストも不動産買取業者のひとつです。入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々解決してきた実績があり、リースバックによる一棟アパートの売却のご相談も、積極的に承っています。ぜひ他社さんと比較していただければと思います。一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。