独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第７４回目は「旧耐震基準の自宅を売却する方法」です。
あなたの大切な自宅が「旧耐震基準」と知りつつ、不安に感じながらも長年住んでいる方、意外と多いのではないでしょうか？そんな中、将来的に不動産売却を検討しているのであれば、その事実は大きな問題となっていきます。「ちゃんと売れるの？」とか、「売るためにはお金をかけなくてはならない？」とか、はたまた「売れたとしてもリスクはないの？」とか、悩みは尽きません！
この記事では、旧耐震基準の自宅の売却価格が安くなってしまう理由や、どのようなところにリスクがあるのか、そして不動産売却する対策と費用対効果を高めるコツなどについて分かりやすく解説していきます。ぜひ最後まで読んでいってくださいね。
旧耐震基準ってどんなもの？
そもそも「旧耐震基準」とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建てられた建物に適用されていた耐震基準のこと。この基準では、「震度5程度の地震で倒壊しにくいこと」が求められていました。しかし、ご存知の通り、日本は地震が多いです。何なら、その程度の地震はたくさん起こるワケです。
過去により大きな地震が起きるたびに、この基準では不十分であることが明らかなっていきました。多くの建物が倒壊する事実に直面したことで、建物の耐震性に対する関心は高まり、より強固な基準が必要として見直しが進められました。
そうして1981年6月1日に施行されたのが「新耐震基準」となります。旧耐震基準から大幅に強化され、新しい基準では「震度6強〜7程度の地震でも倒壊しにくいこと」が求められました。具体的には、建物の構造がより頑丈に設計され、特に柱や梁の強度を強化。また、地盤の状況に応じた設計など、厳しい基準が導入されたのです。
さらには、その後にも阪神淡路大震災や東日本大震災なども経て、新耐震基準の施行後もより厳しい法改正が行われつつ、現在に至っていることも付け加えておきます。
自宅の耐震性能の確認方法とは？
そこで気になるのが、ご自身の自宅。「私の家は旧耐震なの？それとも新耐震？」と心配になる方も多いでしょう。ときに、旧耐震基準の時代であっても、優良な施工業者さんによる質の高い建物である可能性もありますし、新耐震基準でも悪徳な手抜き工事業者によって質が劣悪であったというようなケースもあるでしょう。
自宅の耐震性能を確認する方法はいくつかあります。
①建築年代の確認
まず、自宅が建てられた年代を確認するのが第一歩。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に準拠しているハズです。
②建築確認申請書の確認
つぎに、建物を建てる際に役所に提出された「建築確認申請書」によって、その自宅が旧耐震か新耐震かを確認することができます。申請受理後に返却される「建築確認通知書」でもOKです。
③建築計画概要書や台帳記載事項証明書の取得
同様に、「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」も各自治体で発行・取得ができます。
④住宅性能評価書の確認
さらに、比較的最近に建築された自宅であれば、「住宅性能評価書」が発行されることがあります。これには、耐震性能に関する情報も含まれており、耐震等級などの評価も確認できます。
⑤耐震診断の実施
さいごに、専門家さんによる耐震診断を受けること。耐震診断では、家の現状を詳細に調査し、耐震性に問題があれば具体的な補強工事の提案もしてもらえます。これが最も確実な確認方法になります。
ただ、自宅の耐震性能を確認するために、お金をかけて耐震診断をすることに不安感や抵抗感を覚える方もいるでしょう。ですが、特に旧耐震基準の自宅をお持ちの方にとっては非常に重要です。正確に劣化状況を詳しく調査して必要な対策を立てて実行することは、これからも住み続けるにせよ、不動産売却するにせよ、地震による倒壊リスクを避けるために大切なことでしょう！
耐震診断を行うことで、自宅がどの程度の地震ならば耐えられるのか分かり、必要に応じて耐震補強工事の検討をすることができます。自治体によっては、無料や格安、もしくは補助金を得て耐震診断を受けられる制度がある場合があるので、一度確認してみる価値はあります。
旧耐震の自宅を持ち続けるとどんな影響がある？
では、旧耐震基準の自宅を持ち続けると、どんな影響があるのでしょうか？それには、いくつかのリスクと不安が伴います。
①耐震性への不安
第一にコレでしょう。旧耐震基準の自宅は、震度5程度の地震にも耐えられないかもしれないことです。日本では、震度6強や震度7の大規模な地震が過去に起こっています。そのため、地震の際の倒壊リスクは高く、住むにあたって大きな不安材料になります。家族の安全を確保するためにも、耐震補強工事の実施が推奨されます。
②修繕費用や改修費用の増加
そして旧耐震の自宅は、建築されてから月日が経過しています。管理状況にもよりますが、経年劣化にともなう修繕や改修に費用がかさみます。特に、耐震補強を行うとなると、数百万円単位の費用がかかることもあります。こうした費用が積み重なると、家計への負担が大きくなります。
③居住性の低下
また、築年数の経過の伴い、断熱性や気密性も経年劣化していけば、住み心地が悪くなっていきます。例えば、窓やドアの閉まりが悪くなったり、雨漏りが発生したりと、居住空間全体の快適性が低下することが予想されます。
④地震保険への影響
さらに、地震保険の保険料が高くなることがあります。地震保険では、建物の耐震性能が高いほど保険料が割引される仕組みがあります。しかし、旧耐震の自宅では耐震性能が低いため、この割引が適用されず、保険料が高額になる傾向です。
⑤資産価値の低下
総じて、旧耐震の自宅は資産価値が低下していきます。特に、不動産市場において新耐震の物件が主流となっている現状では、旧耐震の自宅は買い手さんが付きにくいものです。少なくとも、上モノである建物は評価されることなく、建物の解体も考慮すると、土地自体のみの評価価格すらも下回る可能性があります。
旧耐震の家の売却価格が安くなるワケとは？
そうして、資産価値が低い旧耐震基準の自宅は、当然ながら不動産市場で売却価格が安くなるワケです。もっと具体的に深堀りしてみましょう。
①旧耐震の家を持つことに不安
先述のとおり、旧耐震の自宅の所有者さんが感じている不安は、買い手さんにとっても同じように感じる不安です。地震による倒壊リスクが高く、安心して住むことができるか心配であれば、買い手さんは購入を避けるか、検討しても安い価格を提示してくるハズです。
②住宅ローンを受けることが難しい
また、住宅ローンを利用する際にも障害になることがあります。多くの金融機関では、住宅ローンの融資条件として「新耐震基準に適合していること」を求めており、旧耐震基準の物件に対しては担保価値を認めずに融資を渋るケースがほとんど。これにより、買い手さんはローンが組めず、購入自体が難しくなります。
③需要は低い
さらに、一般的に新耐震基準に適合した物件が求められる傾向が強く、旧耐震の物件に対する需要は低いです。買い手さんが少ないので、市場での競争は激しく、結果的に売却価格は安くなります。一方で、買い手さんからすれば、将来的な手間やコストを考慮して、価格を安く抑えたいと考えるハズです。
④契約不適合責任を考慮される
そしてもう一つ。旧耐震の自宅が不動産市場で売却できたとしても、契約不適合責任を負わなくてはならない点も無視できません。自宅売却後の隠れた瑕疵（かし）を考慮して、売却価格の一部を保証金として留保されたり、瑕疵保険の加入費用分を差し引かれたりすることもあります。万が一、売却後に発覚した瑕疵によって責任を問われた場合、減額を求められる可能性は否定できません。
旧耐震の自宅を売却する対策とその費用対効果を高めるコツ！
というワケで、旧耐震の自宅を売却するためには、いくつかの工夫が必要です。ここでは、その具体的な対策と費用対効果を高めるためのコツをご紹介します。
①耐震診断をもとにした耐震改修（耐震基準適合証明書の取得）
ひとつに、耐震診断を受けた上で、必要な耐震補強を行うことで、「耐震基準適合証明書」を取得する方法です。この証明書があれば、買い手さんに対して自宅の安全性をアピールすることができます。さらに、住宅ローンを組めるようになることや、地震保険の割引も適用されるようにもなります。
費用対効果を高めるコツ：全てを補強するのではなく、特に弱い部分のみ効果的に改修する
②土地の価値を強調
つぎに、築年数が古く建物としての価値が低い場合でも、土地そのものの価値を強調することが有効です。特に、立地が良い場合は「建物付き土地」として販売し、買い手さんに再建築の可能性を提案します。
費用対効果を高めるコツ：周辺の土地相場を調べ、適切な価格設定を行う
③住宅性能評価書の取得
また、「住宅性能評価書（耐震診断を含めた住宅の総合的な性能を評価するもの）」を取得することで、自宅の品質や耐震性能に関する情報を客観的かつ明確にします。これにより、買い手さんに対する信頼感を高めて、売却価格を引き上げることが期待できます。
費用対効果を高めるコツ：良くも悪くも全ての情報を開示することになるので、より誠実な対応をする
④ターゲットを絞った販売戦略
さらに、買い手さんのターゲットを絞って販売することで、旧耐震の自宅でも魅力を尖らせて高値で売却する方法です。例えば、リノベーションを希望する買い手さんや、土地の再利用を考える投資家さんなどに絞ってアピールすれば、価格交渉の幅が広がります。
費用対効果を高めるコツ：ターゲット層に合わせた広告媒体を選択し、ニーズにあった物件であると訴求する
⑤不動産買取の活用
さいごに、不動産買取業者さんを活用する方法です。旧耐震の自宅のリスクをよく理解してもらった上での直接売却となります。付加価値をつけての再販が目的のため、売却価格は安くなることになりますが、全ての問題を折り込んでの取引になるので、持ち出し費用や手間が不要になり、売却後のトラブルが起きることはありません。
費用対効果を高めるコツ：複数業者に相見積もりを依頼し、諸条件を検討することで最も良い業者を選ぶ
そんな不動産買取を利用するメリットは以下。
・耐震改修が不要
・契約不適合責任が免責
・精神的負担や手間の軽減
・早期かつ確実な売却が可能
・直接取引で手続きが簡単
以上が、旧耐震基準の自宅を売却する対策とその費用対効果を高めるコツとなります！
まとめ
この記事では、旧耐震基準の自宅の売却価格が安くなってしまう理由や、不動産売却する対策と費用対効果を高めるコツなどについて分かりやすく解説していきました。
「旧耐震基準」とは、1981年5月31日までに建てられた建物に適用されていた耐震基準のことであり、「震度5程度の地震で倒壊しにくいこと」が求められていました。
そして、1981年6月1日に施行されたのが「新耐震基準」であり、旧耐震基準から大幅に強化され、新しい基準では「震度6強〜7程度の地震でも倒壊しにくいこと」が求められました。
そこで気になるのが、ご自身の自宅の耐震性能を確認する方法です。
①建築年代の確認
②建築確認申請書の確認
③建築計画概要書や台帳記載事項証明書の取得
④住宅性能評価書の確認
⑤耐震診断の実施
ただ、自宅の耐震性能を確認することで正確に劣化状況を詳しく調査し、必要な対策を立てて実行することは、これからも住み続けるにせよ、不動産売却するにせよ、地震による倒壊リスクを避けるために大切です。
では、旧耐震基準の自宅を持ち続けると、どんな影響がですのでしょうか？
①耐震性への不安
②修繕費用や改修費用の増加
③居住性の低下
④地震保険への影響
⑤資産価値の低下
そうして、資産価値が低い旧耐震基準の自宅は、不動産市場で売却価格が安くなります。その理由は以下。
①旧耐震の家を持つことに不安
②住宅ローンを受けることが難しい
③需要は低い
④契約不適合責任を考慮される
というワケで、旧耐震の自宅を売却するために、その具体的な対策と費用対効果を高めるためのコツは以下。
①耐震診断をもとにした耐震改修を行い「耐震基準適合証明書」を取得する方法。
費用対効果を高めるコツ：全てを補強するのではなく、特に弱い部分のみ効果的に改修する
②土地そのものの価値を強調する方法。
費用対効果を高めるコツ：周辺の土地相場を調べ、適切な価格設定を行う
③住宅性能評価書の取得し、自宅の品質情報を客観的かつ明確にする方法。
費用対効果を高めるコツ：良くも悪くも全ての情報を開示することになるので、より誠実な対応をする
④ターゲットを絞った販売戦略することで、旧耐震の自宅でも魅力を尖らせて高値で売却する方法。
費用対効果を高めるコツ：ターゲット層に合わせた広告媒体を選択し、ニーズにあった物件であると訴求する
⑤不動産買取業者さんを活用する方法。
費用対効果を高めるコツ：複数業者に相見積もりを依頼し、諸条件を検討することで最も良い業者を選ぶ
そんな不動産買取を利用するメリットは以下。
・耐震改修が不要
・契約不適合責任が免責
・精神的負担や手間の軽減
・早期かつ確実な売却が可能
・直接取引で手続きが簡単
私たちエスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。今回のような旧耐震基準のご自宅も、より良い条件で買い取りいたします。まずは相見積もりのご依頼だけでも構いませんので、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
