独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第６７回目は「相続登記義務化で不動産の扱いに困る」です。
相続は突然訪れるもので、特に関係の薄い親族からの不動産相続の場合、どのように対応すべきか悩むケースが多いです。まして、2024年4月1日から施行された「相続登記義務化」により、それを放置するワケにもいかず、ますます困惑するかもしれません。例えば、思いもよらず知らない親族から、「あなたは相続人です」という通知がきたとき、驚くと同時に「最近、相続登記義務化ってニュースになってたけど、具体的には何をすればいいの？相続放棄するほうがいいのかな？」と判断に困ってしまうハズでしょう。このような状況に対応するためには、まずは相続登記義務化の基本を理解し、適切に手続きを進めることが大切です。
今回の記事では、相続登記義務化の概要から、相続放棄の手続きやそれ以外の選択肢について、不動産に詳しくない方にも分かりやすく解説しますので、ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
相続登記義務化って何？
「相続登記義務化」とは、2024年4月1日に施行された法律で、「不動産を相続した際には必ず登記を行うことを義務付ける」ものです。この法律が導入された背景には、相続未登記の問題があります。相続が発生しても登記が行われず、不動産の所有者が不明確のまま放置されるケースが多々あったワケです。この問題により、不動産取引のトラブルや土地の有効活用の妨げになる状況が発生していました。それら問題の解決に向けて、相続登記が義務化されたのです。
そうして相続登記が義務化されたことで、以下の効果が期待されています。
①所有者不明土地問題の解消
ひとつに、所有者不明土地問題の解消があります。相続未登記の不動産というものは、所有者さんが分からず、土地の利用や売買が困難になります。それは、地域の発展や公共事業にも影響が出るため、相続登記を義務化によって所有者さんを明確にし、土地の有効活用を促進する狙いがあります。
②不動産取引の円滑化
また、登記が行われていないと、不動産の売買や賃借が円滑に行えず、トラブルに発展することも！相続登記を義務化することで、不動産取引の透明性や安全性が高まります。
③行政の効率化
さらに、行政としては、正確な土地の情報が都市計画の上でも大変重要です。相続登記がしっかりと行われていない土地は、税収の公平性や行政サービスにも支障をきたします。相続登記を義務化することは、行政の効率化にも一役買いそうです。
一緒に施行された相続人申告登記とは？
ちなみに、相続の発生から相続登記をしなくてはならない期限は、状況によって２パターン。
①相続登記義務化の法施行以前に相続している場合
ひとつに、相続登記義務化の法施行の2024年4月1日以前にすでに相続が発生している場合、それから３年以内の2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。いわゆる「遡及適用」なので、過去の相続についても所有者さんが明確にしていくことで、相続未登記の問題解決が図られることになります。
②相続登記義務化の法施行後に相続発生する場合
つぎに、相続登記義務化の法施行の2024年4月1日以降に新たな相続が発生した場合、相続発生を知ったその日から３年以内に相続登記を行うことになります。
期限までに、この義務を果たさない場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。ですので、しっかりと相続登記をしていきたいところ。
しかし、です。
・他の相続人との意見の相違があり、遺産分割協議が進まない
・相続人の中に行方不明者や認知症の人がおり、遺産分割協議ができない
といった場合、遺産分割が決まらないので相続登記が出来ないケースが出てきます。
そこで、一緒に施行された「相続人申告登記」があります。法務局に被相続人（＝亡くなった方）さんと自身との関係性がわかる戸籍謄本を持参し、「私はその不動産の相続人です」と申告することで、一時的に相続登記の義務を果たすことができる制度です。
この制度によって、
・簡素な手続きで済む
・費用負担を軽減できる
・迅速に所有者が明確になる
・過料を免れることができる
というメリットがあります。「ともかく放置するな！」というメッセージですね。
ただし、この制度はあくまでも「一時的な」ものです。いつかは正式な相続登記が必要な点に留意し、遺産分割協議の実施に努めなくてはならないワケです。
関係の薄い親族から突然通知がきたらどうする？
とは言え、「私には不動産を相続する話なんて関係ないなぁ…」と感じる方も多いかもしれません。が、ときに「あなたはこの不動産の相続人です」と、関係の薄い親族から突然通知がくることがあります。いや、そうなったら驚きますよね！しかし、それこそ「関係ない」と、この通知を無視することはおすすめしません。なぜなら、後々トラブルのリスクがあるからです。そのようなときの適切な対応は、以下の手順の通りです。
①通知を無視するのは危険と理解する
まず第一に、相続の通知を無視するのは危険と理解することです。相続には法律的な義務や責任が伴うため、無視すると法的問題に発展する可能性があります。例えば、相続財産に対する管理責任や税金の支払い義務などが生じることがあります。また、他の相続人さんからの訴訟リスクも考えられます。
②相続の事実を確認する
そして、相続の通知を受け取ったら、その相続の事実を確認しましょう！具体的には、以下のような書類を取得する必要があります。
・各自治体で親族の死亡証明書を取得する
・被相続人と自身との関係性が分かる戸籍謄本を取得する
これらの書類を通じて、相続関係図を作成すると分かりやすくなります。
③詳しい情報を収集する
そうして相続の事実が確認できたら、さらに詳しい情報を収集します。相続する不動産の詳細や財産状況を把握することが重要となります。
・登記簿謄本を取得して不動産の所在地・面積・権利関係などを確認する
・預貯金・株式などの金融資産や負債の有無といった財産状況を調査する
これらは、今後の手続きや決定に必要な基礎情報になります。
④遺産分割協議を行う
その上で、相続人全員で遺産分割協議を行います。この協議では、相続財産の分割方法について話し合い、全員の同意を得る必要があります。万が一、一人でも同意しない場合、協議は成立しません。その際は、第三者である弁護士や司法書士に相談することで、感情的にならず客観的でスムーズな協議を進めることが出来る場合があります。
⑤遺産分割協議が進まないなら相続人申告登記を行う
それでも、遺産分割協議がうまく進まないなら、前述した通り相続人申告登記を行い、一時的ながら相続人としての立場を法的に確保します。これは、過料を免れるためにもキッチリ手続きをします。
⑥相続放棄も検討する
もちろん、相続放棄をすることも検討すべき一つです。放棄することで、相続財産の管理の手間や費用、被相続人さんの負債や責任を引き継がずに済みます。注意として、相続開始を知った日から３ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなくてはなりません。
相続不動産の取り扱いで判断に困る！相続放棄が増える理由とは？
こうして相続登記義務化が施行されたことで、「私には関係ない！」では済まなくなった分、手続きは以前よりも複雑になり、費用もかかることになります（そもそも本来しなくてはならないのに、してこなかった側面がありますが…）。特に、不動産に詳しくない人や、関係の薄い親族からの相続となると、その取り扱いで判断に困ることもあるでしょう。
そんなこんなですから、巷では「相続放棄をする人が増えるのでは？」と予想されているワケです。その理由を掘り下げてみたいと思います。
①負債を引き継ぐリスクがある
まず、相続財産には預貯金や株式などといったプラスの資産だけでなく、借金やローンなどの負債も含まれます。「プラスの資産のみ欲しい！」は通りません。その負債を引き継ぐリスクを避けたい場合、相続放棄は有効な手段です。
②管理や費用の負担がある
また、相続財産の管理や維持には、手間も費用もかかります。不動産では、固定資産税や維持管理費、建物や設備の修繕費などが発生します。その不動産が遠方だったり、利用予定もないなら、単に維持管理が負担になることがあります。
③手続きの複雑さと専門家費用の負担
そして、相続登記がどうの以前に、相続手続きは想像以上に複雑なものです。相続人さんが多くて権利関係も複雑となると、自ら手続きを行うのは非常に現実的ではありません。費用負担があっても、弁護士や司法書士などの専門家さんに依頼するのが無難です。
④相続税の問題
さらに、例え純資産がプラスであると判断できるとしても、不動産は現物資産であるため現金化は難しいものです。そこには相続税の問題が！不動産評価額が高い中、その不動産がすぐに現金化できない（もしくは売却しない）とするなら、他から納税のための現金を用意しなければなりません。
⑤そもそも関わりたくない
さいごに、「そもそも関わりたくない！」という感情もあるでしょう。特に、関係の薄い親族との協議なんて、ストレスとしか言いようがないというのも、正直なところ。不要なトラブルや争いなんて、一切の関与は避けたいと思うのは自然なことですね。
そんな相続放棄ですが、デメリットもあるので、総合的に見ることも大切です。例えば、
・負債のみならずプラスの資産も放棄しなくてはならない
・撤回や取り消しができない
・他の相続人との遺恨が残る可能性がある
・限定承認（プラスに見合ったマイナスのみ受け入れる）が適するケースでは損する場合もある
・相続財産の一部管理義務が残る可能性がある
というものがあります。
相続放棄以外の選択肢とそのメリット・デメリット！
もし、総合的にみて不動産を相続した方が良いと「不動産を相続する！」と判断したとして、相続不動産に関する相続放棄以外の選択肢と、そのメリット・デメリットとはなんでしょうか？
①不動産を貸し出すメリット・デメリット
ひとつに、その不動産に賃貸ニーズがあるなら、過不足ないリフォームした上で、貸し出す方法があります。
メリット：不動産を保持しながら、継続的な収入源を得ることができる
デメリット：維持管理に手間と費用がかかり、経営手腕が問われる
②相続不動産国庫帰属制度を利用するメリット・デメリット
つぎに、必要な資産のみ残して、不要な不動産は国に引き取ってもらう方法です。
メリット：不動産の管理責任が無くなり、社会貢献にもなる
デメリット：国の引き取り条件が非常に厳しい上、申請や引き取りには費用もかかる
③不動産売却するメリット・デメリット
そして、不要な不動産ならば、売却することで利益を得る方法です。
メリット：現物資産は現金化することで遺産分割しやすくなり、当然維持管理も不要になる
デメリット：仲介での売却では売却に時間がかかり、他に共有名義者がいれば決断が難しい
不動産売却において、関係の薄い親族との共有名義であるとしたら、「決断が難しい」「早く関係性を切りたい」「納税期日に猶予がない」など、相続不動産の扱いに困ってしまうこともあるでしょう。不動産市場相場よりも安い売却となってでも、早く即金化したい場合は、不動産買取を検討します。
そんな不動産買取による売却のメリットは以下。
・共有名義人と意見が合わなくても共有持分のみの売却も可能である
・買取業者が手続きの代行や共有名義人との交渉もしてくれることもある
・不動産の状況を問わず現況のままの買取をしてくれる
・契約不適合責任を問われない
・買取業者との直接取引で即現金化できる
相続登記義務化に伴い手続きが複雑化するなか、相続放棄も考えづらい困った状況があれば、不動産買取を利用することは、十分に検討に値するサービスとなります！
まとめ
今回の記事では、相続登記義務化の概要から、相続放棄やそれ以外の選択肢について、不動産に詳しくない方にも分かりやすく解説してきました。
「相続登記義務化」とは、2024年4月に施行された法律で、「不動産を相続した際には必ず登記を行うことを義務付ける」ものです。この法律が導入された背景には、相続未登記の問題があります。
相続登記が義務化されたことで、以下の効果が期待されています。
①所有者不明土地問題の解消
②不動産取引の円滑化
③行政の効率化
相続の発生から相続登記をしなくてはならない期限は２パターン。
①法施行前に相続している場合は、2027年3月31日までに相続登記を行う
②法施行後に相続が発生する場合は、相続発生を知ったその日から３年以内に相続登記を行う
この義務を果たさない場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
しかし、
・他の相続人との意見の相違があり遺産分割協議が進まない
・相続人の中に行方不明者や認知症の人がおり遺産分割協議ができない
といった相続登記が出来ないケースが出てきます。
そこで「相続人申告登記」では、被相続人と自身との関係性がわかる戸籍謄本と、相続人である旨を申告することで、一時的に相続登記の義務を果たすことができる制度となり、
・簡素な手続きで済む
・費用負担を軽減できる
・迅速に所有者が明確になる
・過料を免れることができる
というメリットがあります。
ただし、この制度はあくまでも「一時的な」ものであり、いつかは正式な相続登記が必要です。
ときに、関係の薄い親族から、不動産の相続人である旨を伝える通知がくることがありますが、その通知を無視することは、後々トラブルのリスクがあるのでおすすめしません。
適切な対応は以下の手順の通り。
①通知を無視するのは危険と理解する
②相続の事実を確認する
③詳しい情報を収集する
④遺産分割協議を行う
⑤遺産分割協議が進まないなら相続人申告登記を行う
⑥相続放棄も検討する
こうして相続登記義務化が施行されたことで、「私には関係ない！」では済まなくなった分、相続放棄をする人が増えると予想されています。その理由は以下。
①負債を引き継ぐリスクがある
②管理や費用の負担がある
③手続きの複雑さと専門家費用の負担
④相続税の問題
⑤そもそも関わりたくない
そんな相続放棄ですが、デメリットもあるので、総合的に見ることも大切です。例えば、
・負債のみならずプラスの資産も放棄しなくてはならない
・撤回や取り消しができない
・他の相続人との遺恨が残る可能性がある
・限定承認（プラスに見合ったマイナスのみ受け入れる）が適するケースでは損する場合もある
・相続財産の一部管理義務が残る可能性がある
というものがあります。
もし、総合的にみて不動産を相続した方が良いと判断したとして、相続放棄以外の選択肢と、そのメリット・デメリットは以下。
①不動産を貸し出す場合、不動産を保持しながら、継続的な収入源を得ることができるが、維持管理に手間と費用がかかり、経営手腕が問われる
②相続不動産国庫帰属制度を利用する場合、不動産の管理責任が無くなり社会貢献にもなるが、国の引き取り条件が非常に厳しい上、費用もかかる
③不動産売却する場合、現金化することで遺産分割しやすくなり維持管理も不要になるが、仲介での売却では売却に時間がかかり、他に共有名義者がいれば決断が難しい
不動産売却において、関係の薄い親族との共有名義であるとしたら、相続不動産の扱いに困ってしまうとき、市場相場よりも安くても早く即金化したい場合は、不動産買取を検討します。
そんな不動産買取による売却のメリットは以下。
・共有名義人と意見が合わなくても共有持分のみの売却も可能である
・買取業者が手続きの代行や共有名義人との交渉もしてくれることもある
・不動産の状況を問わず現況のままの買取をしてくれる
・契約不適合責任を問われない
・買取業者との直接取引で即現金化できる
私たちエスエイアシストはそんな買取業者の一つ。これまで入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。複雑化する制度のなかで相続放棄も考えづらい困った状況であれば、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
