一棟マンションなら買取がおすすめ！業者に売却依頼する前に確認すべきコト！

まず、一棟マンションの所有者さんには、どんな悩みがあるのでしょうか？直面する問題は多岐に渡りますので、一旦、改めてまとめてみましょう。

①管理の難しさ
一棟マンションの管理には、日常的な修繕やメンテナンス、家賃の回収、入居者さんの募集など、多くの時間と労力が必要とされます。特に、本業が他にあったり、年齢を重ねていったり、これらの管理業務が負担となり、生活の質に影響するケースも少なくありません。
・管理会社とのコミュニケーションコスト
・入居者募集やクレーム対応
・修繕工事費用や手配
・日常点検や清掃業務

②空室率の上昇と収益性の低下
また、立地や建物の古さ、設備の魅力の低下、新築マンションの供給過多や人口減少など、さまざまな要因によって、マンションの空室率は大きくなっていきます。それは、直接的に収益性の低下を意味します。
・新築マンションの供給増加や人口減少の影響で空室率が上昇
・空室の長期化による家賃収入の減少と収益性の悪化
・老朽化した設備や建物の魅力低下による入居者募集の困難
・収益を上回る修繕費用などの支出による赤字経営リスク

③相続問題
さらに、相続によってマンションを所有することになった場合、共有持分者さんとの意見が合わず、管理や将来の計画について合意に至らないこともあります。当然、売却を考えたとしても難航する可能性も！
・専門的知識や賃貸経営の不足によるトラブル発展リスク
・共有持分者間の意見対立や意思決定の遅延
・修繕費用や日々の管理の負担を巡るトラブル

その他、建物の耐震性能や法改正による既存不適格物件になるリスク、マンションのセキュリティ問題などなど、一棟マンションの所有者さんの悩みは挙げ出すと枚挙に暇がありません！

では、問題山積みの賃貸経営に負担感があって、「もうマンションを手放したい！」と思ったとしたら、どうすればいいのでしょうか？もし、一棟マンションの売却をしたいと考えるなら、その購入者さんの目的を理解することがカギになります！

「一棟マンションを購入したい！」と考える買主像は、大きく分けて２つです。
①投資目的の個人投資家
・将来性や収益性を重視
・安定したキャッシュフローに期待
②開発目的の法人
・土地の立地や敷地面積から将来の開発可能性に注目
・付加価値を付けて転売する

そして、双方が共通して気にするポイントは以下のとおり。
・立地条件：交通の便と周辺の商業施設や教育機関の利便性
・建物の状態：築年数や老朽化の程度と修繕履歴
・収益性：家賃収入や空室率と経費などの過去の実績
・法的問題：建築基準法や消防法の遵守や所有権の明確性
・管理状況：管理会社の評判や管理費と修繕積立金の適正性
・利回り：購入価格に対する利回りと最終的な売却価格の見込み

何が言いたいのかというと、購入者さんの目的は「購入した一棟マンションで収益を出したい！」という投資にあるため、
・自身の居住目的とする一般的な不動産市場ではない
・建物のグレードより収益性などの数字が重要
・安く仕入れて最終的に高額売却できるかどうか
ということになります。

そこに、一棟マンションの所有者さんが「利益を最大化して売却したい！」と思っても、そうはいかない難しさがあります。「高く売りたい！」売主さんと「安く買いたい！」買主さんは利益相反するからです。

そんな不動産投資の言わばプロを相手にするワケですから、何も考えず、何も準備せずの、「おまかせスタイル」では、まさに「鴨が葱を背負って来る」状態です。もし、ご自身が不動産について知識が足らないと感じているのであれば、不動産業者さんに売却依頼する前に、最低限は確認すべきコトがあります。

①売却する目的を確認する
はじめに、そもそもなぜ売却するのか目的を明確にします。目的によって売却する手段が変わりますし、取引相手の都合の良い方向性に持っていかれるリスクも軽減します。相続による共有持分の解消を図る、近々の資金調達が必要、管理から開放されたい、将来的な相続対策をしたい、人によってさまざまです。

②区分マンションや戸建ての売却との違いを確認する
次に、区分マンションや戸建ての売却と、投資用不動産の売却は似て非なるもの。一棟マンションの市場規模は小さく、購入者を見つけるのは難しいものです。居住用ではなく投資用であるため、法的な違いもあります。また、入居率や管理面など、さまざまな側面から評価しなくてはならないため、全体の価値を判断する基準には高い精度が必要になります。

③売却に適した時期を確認する
当然ながら、不動産市場の動向は、売却価格に大きな影響を及ぼします。ただ、売却に適した時期というのは、活況・不況といった全体感だけではなく、個別的なタイミングも重要となります。それは、建物自体や設備の耐用年数（鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は47年、設備の多くは15年程度で減価償却）、特に大規模修繕の時期の前なのか後なのかといったものや、周辺環境の開発計画の有無といった利便性の変化によるものもあります。

④売却の諸費用や税金を確認する
さらには、仲介であれば仲介手数料、登記費用といった各種手続きの費用、売却益がでれば譲渡所得税として課税もされます。ここには、一般的な居住用マンションが対象になるような、特別控除などもありません。これらの費用は事前に確認して、資金計画に組み込むことが必要です。
税金の計算方法は、
譲渡所得(売却価格ー簿価ー経費) ✕ 譲渡税率
となります。
ちなみに、簿価は「帳簿に計上している原価（取得価格）」で、記録に残っていない場合は売却価格の5%とされます。また譲渡税率は、売却年の1月1日時点で5年以上（長期譲渡）で20.315%、5年未満（短期譲渡）で39.63%となります。

⑤売却価格の相場を確認する
最後に、売却価格の相場を確認することです。ただ、先述のとおり投資目的である一棟マンションは、状況によって個別性が高く、素人では正確な評価をするのは難しいものです。とはいえ、相手の提示する金額が、ある程度の正当性があるのかの判断程度はできます。土地の価値であれば、国土交通省の公示価格や路線価を確認することで目安にはなります、また、同じく国土交通省の「不動産取引価格情報検索システム」や不動産投資情報サイトを利用することで、過去の不動産取引の実績を調べられるので、市場の動向を把握できます。

一方で、買取は不動産買取業者さんが物件を直接購入することです。一棟マンションの売却なら買取がおすすめする理由は以下のとおり。

①売却のスピード感があり仲介手数料は不要
買取であれば、不動産買取業者さんとの直接取引のため、話がまとまりさえすれば売却のスピード感があり、仲介手数料は不要となります。当然、買取であれば不動産の現金化も早く、資金繰りに困っている一棟マンションの所有者さんにとっては重要です。得られる現金は、相続税の支払い、資金繰りの改善、老後の生活資金、新たな投資など、即効性のある活用ができます。

②管理負担と経営リスクを解消できる
そうして早く不動産を手放すことができれば、これまで悩んでいた、空室対策・修繕対応・入居者トラブルなどの管理負担と経営リスクを解消できるというワケです！

③契約不適合責任が免責される
さらには、通常の不動産市場での売却の場合、売却後に建物に瑕疵が発覚した際には、売主さんが責任を負わなくてはなりません。しかし、買取であれば買取業者さんがプロとして見極めて買い取るので、その問題はすでに折り込み済み。契約不適合責任が免責とされることになります。

とは言え、不動産買取業者選びを間違えると、それらのメリットが薄れてしまいます。アポイントを取る前に、インターネットで最低限は確認したいことがあります。
・「建設業者・宅地業等企業情報検索システム」で免許番号を確認する
・上記の免許番号のカッコ内の数字が2以上（5年以上の業歴）であること確認する
・企業ホームページにて収益不動産の取り扱い実績を確認する
・企業ホームページに会社代表の顔写真が載っているか確認する（悪徳業者は載せられない）
・インターネット上の口コミや評判を確認する（どんな会社も一部低評価はある）

以上を踏まえて、大手や中小問わず（大手だからいい・中小だから悪いはない）3〜4社をピックアップしてアポイントを取り、直接会社に訪問の上面談してコミュニケーションをとります。そうして、オフィスの雰囲気や営業担当者さんに違和感を感じたり、相性が合わないと感じるようなら避けるほうが賢明です。ご自身の直感は意外と当たるものです。

その際は、ぜひ不動産買取業者である私たちエスエイアシストにもお声掛け頂けると幸いです！