独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第2回目は再建築不可物件です。「家を売りたい！」と思って不動産会社に問い合わせしたとき、実は自宅が「再建築不可物件」だったということがわかることがあります。そうした時はいったいどうしたら良いのでしょうか？
再建築不可物件とは「更地にすると再建築出来ない物件のこと」
再建築不可物件とは「建築基準法という建築物の最低基準を定めた法律において、接道義務を果たしておらず、更地にすると再度新しく建築物を建てられない物件」のことをいいます。「接道義務」というのは、建築にあたってその土地が幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないといけない義務のことで、これは避難経路・緊急車両経路の確保を目的に、交通上・安全上・防災上、そして衛生上、支障がないようにするために法律で定められています。
再建築不可物件はなぜあるの？
そうした法律があるにもかかわらず、どうして再建築不可物件は発生してしまうのか？大きく分けて次の2パターンあります。
既存不適格建築物
「既存不適格建築物」とは、すでに建っている建築物のうち建築当初は法令で問題なかったものの、その後の法令の改定において不適格な状況が生じてしまった建築物のことです。法令の改訂というのは幾度となく行われていて、1950年制定の「建築基準法」、1952年制定の「道路法」、1968年制定の「都市計画法」などがあります。
違法建築物
それに対して「違法建築物」となると、建築当初から法令に適合していない、もしくは増改築を行った建築物のことです。これは最初から法律を守って建築していないわけですから、建築自体が悪徳業者によるもので、長い年月が経って売却や再建築等を検討した際に初めて発覚することもあります（こわいですね…）。
再建築不可物件の売却の難しさとは？
再建築不可物件が問題になるのは住んでいる時というよりは建て替え時や売却時などに発覚するということが多いため、そこからじゃあどうする？という話になるのですが、一般的には売却のハードルがすごく上がってしまいます。その理由としては、
利用価値が限定的になってしまう
再建築不可なのですから文字通り将来の再建築ができないことや、更地にしたとしてもそのままでは資材置き場や駐輪場といった限定的な利用価値しかありません。
住宅ローンの利用が難しい
再建築不可物件では一般的に住宅ローンの利用が難しいとされています。住宅ローンは物件自体を担保に資金を借りているわけですから、物件そのものの価値が低いとローンも難しいわけです。ノンバンク系のローンなら可能性はありますが、金利はかなり高くなってしまうのと、頭金まで含めたフルローンもできなくなってしまいます。
リフォームにおける建物の耐用年数の問題
再建築不可なのでリフォームするのは有力な選択肢かと思いますが、築年数が古くなればなるほどリフォームにおける建物の耐用年数の問題が出てきます。ちなみに建物の耐用年数と一口に言っても「物理的」「法定的」「経済的」といったように見方がいろいろあります。
災害に弱い
再建築不可物件ということは前述の通り接道義務が満たされていない可能性が高いです。そうなると地震や火災などの災害があると十分な避難経路や緊急車両の経路が確保されてないため、災害に弱いとともに、そもそも建物の耐用年数の問題で災害で倒壊して更地になってしまう恐れもあります。
再建築不可物件を買う側のメリット
こうしてみると再建築不可物件は正直かなり厳しい、価値が見出せないという風に思ってしまいますが、それでも買う側のメリットはあったりします。
相場よりも安く購入できる
物件のある住所や建物自体のデザインが好みなど特定の意向のある買い主にとっては、古民家利用や好みにあったリフォームなどに魅力的な建物を相場よりも安く購入できることになります。
税金が安い
再建築不可物件は評価額が低いため固定資産税や都市計画税といった税金が安く済みます。同じ理由で相続税対策になると考える人もいるでしょう。
再建築不可物件を買う側のデメリット
一方で、再建築不可物件を買う側のデメリットは一般的に以下の通りだとされています。
売却が難しい
再建築不可物件は利用価値が限定的になってしまうし、そもそもの評価額が低いため資産価値も出にくいため売却に難航することが多いです。
土地の価値を高めるための工夫が必要
物件の価値を上げるためには「接道義務」を果たして土地の価値を高める工夫が必要となるため、隣接地の一部もしくは全てを購入することで改善が図れます。ただ、一般的に手間や時間、そして多額のお金がかかります。
再建築不可物件の一戸建て買い取り事例のご紹介！
エスエイアシストでは数々の“お困り物件”を取り扱っている中で、再建築不可物件の買い取りで印象的な実例があります。
５〜６年前のことだったと思いますが、ＪＲ京浜東北線の蕨駅から徒歩7分ほどの好立地の閑静な住宅地で1件の古いアパートを買い取りました。そしたらその裏手が再建築不可の一戸建てが密集しているエリアだったのです。建築ができない土地は例え百万円や二百万円でも買い手が現れない場合がほとんどなので、それをご存知の方はガッカリしていたようでした。
しかし、そこのお宅単体では建築できない土地でも、エスエイアシストが最初に購入したアパートと繋がった一つの大きな土地になることで建築できる土地に生まれ変わるので、3年がかりで次々と買い進めることにしました。
自分の土地が再建築ができないことをご存知ない方も多く「そんなハズはない、そんな金額では売れない」とか、また再建築できる土地になると思うと「このくらいなら売ってやってもいい」などと強気に出てくる方もいらっしゃいましたが、その辺りは丁寧に説明と相談をさせていただくことで不公平感なく買い取らせていただくことができました。今は１２階建てのキレイな分譲マンションになっています。
ほとんどの方には「ありがとうございました！」と感謝されることになりました。こちらとしても不動産会社としてまとまったいい仕事をさせていただいたので「こちらこそありがとうございます！」で、モメることや嫌われることも多い不動産の仕事ではこうした感謝のされる仕事というのは本当にありがたいのです。
まとめ
長年住んだ愛着のある家が売却や再建築が出来なくて不動産価値の低い「再建築不可物件」だったと発覚することがあります。それは、接道義務を果たしておらず、更地にすると再度新しく建築物を建てられない物件」のことをいいます。
現在の法令がある中、それが存在する理由は２つで「既存不適格建築物」と「違法建築物」。どちらにしても再建築不可物件は売却が難しく、その理由としては、
①限定的な利用価値
②住宅ローンの利用の難しさ（担保価値）
③リフォームにおける建物の耐用年数の問題
④万が一の災害に不安
といった点にあるため多くの不動産会社でも敬遠されがちな物件ですが、そうした“お困り物件”を扱うノウハウのある不動産会社に相談すれば活路が開けることがあります。
エスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可などなど、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
