“お困り物件”の価値を引き出す不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストの“お困り物件”コラムを始めることになりました。エスエイアシストでは“お困り物件”と言っていますが、地上げ・立ち退き絡みや変形地・狭小地、底地などその他様々な事情により他の不動産会社では取り扱いづらい物件というのは意外と多く存在します。このコラムではそうした世の中の様々な“お困り物件”についてとエスエイアシストの取り組みなどをご紹介していきますので、そうした不動産業界の舞台裏を気軽に読んで楽しんでいただけるとうれしいです。
さて、第1回目の今回はそもそも“お困り物件”っていったい何だろう？ということをテーマにお届けします。エスエイアシストでは独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱わないトラブルを抱えた“お困り物件”をこれまで数多く解決に導いてきましたが、今回お話しするのは一般的には“訳あり物件”と呼ばれています。
そもそも“訳あり物件”ってどんな物件？
“訳あり物件”と聞くと、入居中に亡くなってしまったり事件が起きてしまったアパートやマンションといったいわゆる“事故物件”のイメージがまず思い浮かぶのではないでしょうか？実はそれだけじゃないんです。
“訳あり物件”とは？
専門用語では瑕疵物件ともいいます。聞きなれない言葉ですが、瑕疵とは傷・欠点のことで、不動産取引では対象の土地や建物に瑕疵がある物件のことをいいます。
“訳あり物件”の種類
不動産取引の瑕疵はその性質によって一般的に大きく4つに分けられます。一つ一つ具体的にみていきましょう。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵とは、物件の機能や設備には問題はなく、住むことへの抵抗感や嫌悪感などの心理的な影響を抱かせてしまうことをいいます。具体的にはどんな物件かというと、
・過去に殺人や自殺などによって人が亡くなっている
・近隣に刑務所や暴力団等の事務所がある
これらはいわゆる“事故物件”といわれ、“訳あり物件”のイメージとして強いのはこの心理的瑕疵物件のことですね。
環境的瑕疵物件
2つ目に紹介するこの環境的瑕疵物件も心理的瑕疵物件と同じように物件の機能や設備そのものには問題はなく、物件周辺の環境が要因となって不快感や嫌悪感を感じることをいいます。どんな物件かというと、
・近隣にごみ処理場があり臭いが気になる
・線路や高速道路などが近く騒音や振動が大きい
・境界線の認識相違やゴミ屋敷などの近隣トラブル
こうしてみると意外とよくある話かもしれませんね。ケースによっては先ほどの心理的瑕疵を含んでいるものもあります。環境的瑕疵物件の場合は感じ方が人により違うので、物件探しで扱われるケースは少ないかもしれませんが、境界線の相違により近隣トラブルを抱えた不動産の売却などは、なかなか売却ができず、まさに“お困り物件”となりますね。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵とは、物件や土地そのものに欠陥や破損があることをいいます。これがどんな物件かというと、
・地盤沈下や土壌汚染など土地に問題がある
・雨漏りやシロアリ、耐震強度など建物に欠陥や破損がある
こうした物理的瑕疵に経年劣化は含まれないので、物件や土地そのものに問題のある物理的瑕疵物件は私たち不動産業者でもなかなか売れない“お困り物件”です。
法的瑕疵物件
最後に法律的瑕疵ですが、これは法的な問題のある物件のことをいいます。どんな物件かというと、
・更地にすると新たに家が建てられない再建築不可物件
・設備が古くて消防法に基準を満たしていない
こうしてみると本来なら“お困り” “訳あり”というよりは“違法物件”じゃないか！という感じもしますが、新築や築浅の物件ではなくて、現行の法律が施行されるよりも前に建てられた古い物件が今となっては再建築不可物件のために売却が難しい“お困り物件”となることがあります。
“訳あり物件”の売却はできる？
ここまで“訳あり物件”についてご紹介してきましたが、それでは欠陥のある“訳あり物件”は売却することのできない負の不動産なのでしょうか？おそらく好きで“訳あり物件”を持っている人はほとんどいないと思うので、それだと困ってしまいますね。
近所の駅前などによくある不動産会社にそうした物件を相談してみると難色を示されてしまうケースというのは実際多いです。そこで途方に暮れてしまうと思うのですが、不動産会社の中には独自のノウハウを持った“訳あり物件”の買取りを得意とした不動産会社やそうした物件ばかりを取り扱う専門業者も存在します。
なかなか売却しづらい“訳あり物件”は、そうした不動産会社へ相談するのがおすすめです。もちろん弊社エスエイアシストもこのコラムを掲載しているくらいですから、そのうちの一つです。どこに相談して良いかわからない場合は、ぜひエスエイアシストに問い合わせてみてくださいね！
まとめ
今回はそもそも“お困り物件”とは何か、そして“訳あり物件”についてご説明してきました。
“訳あり物件”（瑕疵物件）をまとめると、
・心理的瑕疵物件、環境的瑕疵物件、物理的瑕疵物件、法的瑕疵物件の大きくわけて４種類のケースがある。
・訳あり物件を売却するときは、そうした物件の取り扱いが得意な不動産会社に相談する。
エスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可などなど、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。
取り扱いに困ってしまう“訳あり物件”でお悩みの際は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
